美国城市规划咨询机构 Demographia 发布《第十四届国际人口住宅调查报告》，并再次将澳大利亚列为受调查国家中最昂贵的住房市场之一，而香港更是连续八年居首。

今年的报告评估了截至2017年第三季度的九个国家的293个城市市场：澳大利亚，加拿大，中国，爱尔兰，日本，新西兰，新加坡，英国和美国。香港是唯一受调查的中国城市。

调查采用“中位数倍数”(将一个城市的房价中位数除以家庭年收入中位数)来评估住房负担能力。这一措施被广泛用于评估城市市场，并得到世界银行和联合国等机构的推荐，并被哈佛大学住房联合中心所采用。

调查将城市住房市场从“可承受”(3.0或更低)到“严重不可承受”(5.1和以上)(表ES-1)的中位数倍数分为四类。日本使用多个平均数据(平均房价除以平均家庭收入)，因为估算中位数倍数的数据不容易获得。

根据调查显示，2017年大部分大都市市场(即超过100万人)的住房承受能力依然不佳。

从下图来看，中国香港是房价最难以负担的地区，中位数倍数为19.4。 澳大利亚是中位数倍数为5.9，为第二大无法承受的市场，其次是新西兰(5.8)，新加坡(4.8)，英国(4.5)，日本(4.2)，加拿大(3.9)，美国(3.7)和 爱尔兰(3.7)。

如上表所示，调查中抓取的澳大利亚22个房地产市场中除了两个以外，所有房地产市场都排在“严重无法承受”(5)或“极度无法承受”(15)之列。

报告显示，房屋负担压力最大的28个城市包括覆盖的所有5个澳大利亚城市，一座新西兰城市，以及中国香港。13个城市在美国，6个在英国，还有两个在加拿大。房价负担压力最小的10个城市全都在美国。

从国家来看，美国房地产市场给到人们的压力是最小的，其次是日本，然后分别是加拿大、英国。新加坡和爱尔兰处于中间位。 中国、新西兰和澳大利亚的楼市压力最重。

根据住房承受能力表现和一般管理结构(城市遏制或相当于自由土地使用政策)，香港是最难以负担的城市，中位数倍数为19.4，远超紧随其后的是悉尼和温哥华（中位数倍数分别为12.9倍和12.6倍，加州圣荷西位列第四，中位数倍数为10.3）情况更远远抛离东京、纽约、伦敦等国际大城市。

在九个最能负担得起的住房市场中，加拿大占有五席。 美国在前十三名中有八个城市，俄亥俄州扬斯敦市最便宜，中位数倍数为1.9。 加拿大新不伦瑞克省麦克顿和纽约尤蒂卡是第二最能负担得起房价的城市，中位数倍数为2.1。(表6)。

在76个严重负担不起房价的城市中，有30个在美国，16个在澳大利亚，15个在加拿大，英国10个，加拿大7个，新西兰6个，中国1个。 在十大最难负担得起的住房市场中，有七个是主要住房市场。最难负担得起的城市还包括旧金山湾地区的Santa Cruz(中位数倍数10.4)以及加利福尼亚州的Santa Barbara(中位数倍数9.4)和Salinas-Monterey(中位数倍数9.1)(表7)。

下图显示2017人口超500万的大型住房市场，香港是全球房价最难负担城市：

“贫富分化”严重

香港连续八年被评为最难负担的房地产市场，在该排名中，将悉尼列为第二名。香港房价中值是家庭税前年收入中值的19.4倍，高于城市规划政策咨询公司Demographia先前研究的18.1倍。

这意味着，香港家庭要不吃不喝19.4年才能买得起住宅。

报告引用香港中文大学的数据显示，以一个实用面积为39.9平方米的住宅计算，香港2002年的房价收入比为4.6倍，到2015年已大幅升至15.7倍。

冷却措施未能遏制香港房屋价格，价格上涨超过1997年的两倍，97年的金融危机导致价格下滑三分之二。 学术研究表明，由于限制土地使用的规定，城市的房价已经上涨。

由于供应紧张、需求持续攀升等因素影响，香港住宅价格从2009年以来连年上涨。在刚过去的2017年，香港楼市实现14.37%的涨幅。

由于楼市和股市带动地价收入和印花税收入猛增，香港政府去年的财政盈余大超预期。香港财政司本月7日公布的数据显示，截至2017年11月底，港府综合盈余为572亿元，大大超出此前预期的163亿元。

此外，报告还观察到一个现象：最贫穷的那25%的家庭房价负担能力指标中位数是5.5，而最富有的25%家庭同一指标读数下降到了4.5。简单地说，相比于穷人，富人承担的房价压力变轻了。

而且，这种贫富差异在那些榜单上靠前的大城市更加明显。比如在伦敦，穷人家庭房价负担能力指标中位数倍数是10.3，而富人的则是7.8。

报告并未深究这种现象背后的具体原因。

华尔街见闻此前提及，咨询公司凯捷（Capgemini）去年9月底发布的报告显示，有钱人越来越有钱。在股市、楼市助推之下，富人们的财富增长去年在加快。即使在富豪群体当中，收入不平等现象也在加剧。

香港楼市前景

由于供应紧张、需求持续攀升等因素影响，香港住宅价格从2009年以来连年上涨。在刚过去的2017年，香港楼市实现14.37%的涨幅。

由于楼市和股市带动地价收入和印花税收入猛增，香港政府去年的财政盈余大超预期。香港财政司本月7日公布的数据显示，截至2017年11月底，港府综合盈余为572亿元，大大超出此前预期的163亿元。

路透社文章称，尽管今年香港很可能跟随美国加息，但依然挡不住楼市上升势头。最近政府招标出售的住宅土地也一再刷新地王纪录，反映出开发商依然看好后市。

瑞士信贷分析师Susanna Leung却认为，香港楼市2017年已经出现增速放缓迹象，正冷却下来。他预计，由于利率上升和住房库存增加，预计今年香港房价仅会上涨3%，不会像2017年那样出现两位数增速。

不过，香港的豪宅可能依然“牛气冲天”，或者说，富人们豪掷数亿购买住宅的需求短期内不大可能降低。

过去数月，香港楼王记录一再被刷新。去年10月1日，香港《星岛日报》称恒基兆业地产旗下的西半山天汇一栋约438平方米的顶楼复式豪宅以5.22亿港元总价被出售，约合每平方英尺10.5万港元（约96.02万元/平方米），刷新了2016年11月亚洲复式豪宅10.48万港元/平方英尺的记录。

不足两个月之后，这个记录就被刷新了。香港东网在11月22日曝出，一位未透露身份的买家本周一买下了聂歌信山道8号两套相邻公寓，合计出资逾11.6亿港元。其中一套公寓成交价为每平方英尺13.2万港元，约合每平方米120万元人民币，单位面积价格创出亚洲最高纪录。

据香港南华早报、明报等多家媒体报道，土地注册登记资料显示，上述两个单位的登记买家同为LIN ZHONGMIN，由于买家名字为汉语拼音，媒体估计神秘买家来自内地。

据香港中原地产数据，当前香港新售豪宅中，内地买家占销售金额的比例达31.2%，创5个季度新高，占宗数比例22.9%，反映内地资金持续流入香港豪宅市场，且集中于高价豪宅。

各大机构对香港高房价情况的态度

报告以当地房价中位数除以家庭入息中位数，计算当地的房价负担能力，香港的房价中位数为619.2万港元，同比升14%；至于香港家庭年均收入中位数31.9万港元，同比升幅6%，得出房价对比收入为19.4倍，代表香港家庭的收入在不吃不喝的情况之下，需19.4年才能买房。据了解，2016年报告中香港房价占收入比率为19倍，在2017年报告则下跌至18.1倍，但最新数字再回升，意味置业情况再度恶化，也创该报告新高。

根据顾问公司的定义，数值在3倍或以下为“可负担”水平，超过5.1倍已属“极难负担”的类别，而香港数值达19.4倍，反映香港情况属最为严峻的“极端难负担”水平。

报告指出，在2000年初，香港的置业负担能力远较目前为佳，并引用香港中文大学的数据显示，以一个约430平方呎面积的住宅单位计算，2002年的房价对入息比率为4.6倍，在2015年已飙升至15.7倍。

事实上，刚于上周五(1月19日)公布，反映香港二手房价的中原城市领先指数(CCL)最新已再度成为历史新高，数字为167.51点，较去年第4季开始9月初公布的160.61点，已上升了近4.3％。

(中原城市领先指数来源：中地地产)

香港中文大学刘佐德全球经济及金融研究所常务所长庄太量认为，香港房价长年在高水平为自由经济的结果，港府难以扭转，如阻止投资者入市，势必影响香港作为自由经济城市的地位，认为目前市民不要期望房价会跌，而是应该思考如何在高房价之下，解决住屋问题，香港市民也可考虑到内地置业。

香港经济学家关焯照认为，Demographia的数字反映香港情况相当荒谬，指出由于战后婴儿潮一代的父母已陆续退休，父母积累的财富，近年变成依靠父母干的购买力资助子女入市，使得房价更难跌；加上内地资金来港置业等因素，相信房价的升幅不小于去年，意味置业难的情况难以改善。

纪惠集团行政总裁汤文亮表示，目前依靠父母甚至祖父母购房者不少，把市场上未需要的需求迫出来，如果房价下跌，会出现大批负资产者，目前只希望港府能够提高供应量，提醒未来会加息，住宅供应亦增加，故就算要买房，亦要量力而为。

中原集团主席施永青表示，香港住宅供应不足，及太多人难以负担买房，是楼市不健康的现象，但目前经济和股市向好，对今年房价走势仍保持乐观，指出目前经济是基本向好，美联储可以正常化，其实是好消息，这个好消息足以盖过加息的负面影响，历史上利息刚开始上升时，楼市是一直向好，所以目前在这大环境下，股市每天创新高的情况下，楼市不会在此情况下走弱。

资本策略(00497)主席钟楚义预料，今年香港房价升势放缓，整体因素不俗，惟要留意息率走势，并看好核心区商厦及豪宅价格向上，认为市场资金仍多，而今年楼市整体上向好，房价升幅或不及去年，转为平稳。

美联物业(01200)住宅部行政总裁布少明表示，由于港府调整房策积极协助市民购房、立法会通过换楼退税期由6个月延长至1年、香港财政司司长陈茂波亦表示考虑放宽按揭保险成数，此等利好消息市场触发购买力，加速用家投入二手市场。，预期二手楼市可望于房策带动下价量齐升，首季房价续升5%％。

另一方面，国际信贷评级机构惠誉预期全球房价将会上升，根据惠誉的《2018年全球房屋及按揭前景》报告涵盖的22个市场之中，有19个的房屋价格今年预料会上升，但楼市的理想状况亦将会结束，指出在按揭利率今年可能会逐渐上升的情况下，楼市的风险将会增加，大部分房屋市场的增长预料会减慢。

野村发表最新报告表示，今年香港住宅楼市或转趋负面，为2007年之后首次，主要原因是住宅租金回报率受压，以及按揭利率有可能跟随美国加息步伐，预期今年住宅房价零增长，指出随着落成量大增，今年住宅租金回报率或减少25点子至3厘。与此同时，今年美国或加息四分一厘至半厘，市场将更关注香港最优惠利率会否继2008年之后再度上调；如果最优惠利率上调，不但对新做按揭有影响，超过九成未偿还按揭同样受影响；中资发展商积极来香港买地增加土储，被视为刺激香港楼市因素，但今年可能会有所抑制，同时预期香港政府将积极创造更多住宅供应。

至于摩根士丹利早前发表报告香港看淡楼市前景，并列出6大利淡风险，其中一项即为利率趋升，指出香港银行同业拆息(Hibor)逐渐与伦敦银行同业拆息(Libor)拉近，使得银行下半年有机会调高最优惠利率；第二项风险是加息后将使得买房放租投资的息差变为负数，导致买房意欲下降；至于供应量增加、地价下跌、政策风险均可能窒碍房价上升，该行预期今年私人住宅落成量或达2万户，为2007至2015年每年平均数的两倍，预期未来12个月住宅房价没有升跌，最熊情况下房价将跌10%。

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